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杠桿遊戲 · 2017/03/15 11:07評論(1) 收藏(5) 45.6W字體：宋
房地產 杭州 政府調控
作者：張銀銀
杠桿遊戲 （ID：ZhangYinyin0903）杭州的閨蜜今天告訴我，她暫時打消瞭在杭州買房的念頭，畢竟從去年開始，隨著杭州的名聲崛起的 房價，也在節節攀升。
印象中的杭州除瞭西湖，就是單行道，堵車，還有節假日千島湖的人頭攢動。但張銀銀始終認為，盡管如此，杭州仍然還是比北方大部分地區宜居得多的地方。
和蘇州一樣，杭州房價也不便宜。不，說錯瞭，應該是杭州房價那真是不便宜。主城區動輒3、4萬元，隨便整個二手房也是2萬/平米。地處長三角核心區域，這個價或許也是合情合理的。
不過很有意思，杭州朋友講，杭州郊區幾千塊不到一萬塊的房子也一把一把，配套你懂的，當然都不足。譬如臨住宅化糞池清理平、下沙
張銀銀跑去翻瞭下過往衛星地圖，很震驚，這些年，杭州郊區應該是造瞭幾十萬套住房。
1、杭州城鎮住房總量堪比廣州，城市人口不到廣州六成
1、《2016年杭州市國民經濟和社會發展統計公報》披露，杭州城鎮居民人均現住房建築面積35.8平方米。2016年末，該市常住人口中，城鎮人口700.13萬人。
如果這樣算起來，杭州城鎮住房有2.5億平米，和廣州的25741.03萬平米差不多。詳見，《利好明顯，廣州房價可能深圳化！|特超大城房價的隱秘世界③》，3月8日。
特別要註意哦，廣州可是一個城鎮人口高達1200萬人的超大城市。當然，廣州除瞭正規住房，還有各類城中村、非住宅性質的公寓等。雖然城中村無法和廣州比，杭州非住宅性質公寓也還是有不少；
2、根據《杭州統計年鑒2016》，1978-2015年，杭州市住宅建成總面積17567.01萬平米。當然，這些年杭州拆瞭一些，不過1978年之前杭州也有一些住房。而1978-2000年，杭州住宅建成面積僅3000多萬方。
圖1.1978-2015年杭州商品情況房竣工圖表來源|杭州統計年鑒2016
2000年之後的，鮮有拆遷的。兩相抵扣，這些年杭州列入固投統計的城鎮住房也有這麼多。對瞭，2016年杭州又建成瞭1000多萬平米的商品住房，加上此前數據也就是1.9億平米左右。
《2016年杭州市國民經濟和社會發展統計公報》披露，2016年，該市保障性安居工程項目開工76161套，竣工58664套。而根據過往五年的公報數據，2011-2015年5年杭州共計竣工217402套保障房，近6年相加也就是276066萬套。
想想這些年杭州總計建瞭多少保障房，還有杭州和蘇州一樣有一些城鎮自建、自有住房，合計起來，杭州城鎮有2.5億平米房子基本是靠譜的。
2、杭州住房空置不低，人口增長較慢，住房供應充足
有一組數據，或許有必要提出來說一說。2010年人口普查結果，杭州常住人口數量為870.04萬人。到瞭2016年末，人口抽樣調查，杭州常住人口數量為918.8萬人。6年時間，人口增量48.76萬人。
同樣為二線城市的天津，與2010年末相比，人口增加瞭247.66萬，5年間年均增加49.53萬人。詳見《天津房價，京津冀一體化後真的夠高嗎？看看這些數據吧|特超大城房價的隱秘世界⑤》，3月10日。
《2016年杭州市人口變動抽樣調查主要數據公報》披露，根據國傢統計局統一部署，以2016年11月1日零時為時點，進行瞭該市5 人口變動抽樣調查工作。2016年末，該市常住人口為918.8萬人，比2015年末增加17.0萬人，增幅1.89%。
2016年的人口增速還是很明顯的。
不過，2016年末該市常住人口中，城鎮人口700.13萬人，占總人口的（即城鎮化率）76.2%，與2015年相比，城鎮化率提高0.9個百分點；農村人口為218.67萬人，占總人口的23.8%。
杭州鄉下的普遍富裕、小城鎮、鄉村的準工業化，這和蘇州是相似的。也就說，很多所謂杭州的農村居民沒有太大必要一定要到杭州市區買剛需房。投資另外一回事。對瞭，即便買，也未必需要買在杭州主城區。
同樣，杭州的郊區居民大部分對杭州主城區，特別是核心區域住房真實的需求也不一定很大。除掉這部分後，杭州到底是多大一個城市，主要是說多大人口體量的主城區，很有意思。
這些數據其實都是有的。
同時，既然杭州城鎮住房總量堪比廣州，城市人口不到廣州六成，那麼杭州部分住房空置就是必然。而且，肯定不低。何況，杭州部分外來人口過的是群居生活。
《2016年杭州市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2016年，杭州房屋施工面積11562.96萬平方米，增長3.8%；竣工面積1922.99萬平方米，增長15.5%。全年商品房銷售面積2326.69萬平方米，增長57.1%，其中住宅銷售1887.11萬平方米，增長46.1%。保障性安居工程項目開工76161套，竣工58664套。
講瞭半天，就是沒披露住宅竣工面積。不管這麼多，根據上圖1，結合這組數據，可以推測2016年杭州住宅竣工面積1000多萬方是肯定的。
杭州這個人口增速、既有體量，供應是足夠的。問題隻在於稀缺資源、核心地段供給不足。
3、人才、人口，杭州太需要瞭！
綜上，可以想見杭州市的房價雖然整體高，但郊區有較大的緩沖空間，也保證瞭部分群體的基本需求。同時，因為住房體量總體較大，也造成瞭較高的空置率。
維系高房價的，無非是學區、核心地段、生活配套、環境等概念，但說穿瞭都是長三角整體較高房價的一面，而站更高看，有今天的高房價，還不就是刺激+放水的必然。恰恰，上述杭州人口吸引力數據表明，該市人力資源匯聚能力並沒有外界以為的那麼強。
此外，《杭州統計年鑒2016》還顯示，2012年-2015年，杭州規上工業產值分別為12959.68、12418、12853.05、12415.68億元。而2016年，根據《2016年杭州市工業經濟運行情況各軍營單位抽肥分析》，杭州市規上工業總產值12611.92億元，見下圖2，依舊沒有回到2012年的巔峰。
圖2.杭州市2016年工業經濟情況圖表來源|2016年杭州是工業經濟運行情況分析
好在，杭州服務業（電子信息）等勢頭很旺。《2016年杭州市規上服務業提質增效》披露，2016年，該市規上服務業企業(不含批發零售、住宿餐飲、房地產開發和金融業，下同)實現營業收入5986.02億元，增長27.9%；利潤總額1344.05億元，增長33.7%。
該市信息經濟2016年實現增加值2688.00億元，增長22.8%，占GDP的24.3%，同比提高1.3個百分點。其一般家庭抽肥中，電子商務產業、移動互聯網產業、數字內容產業分別增長45.2%、45.1%和35.0%。
如此，杭州才實現瞭9.5%的較高經濟增速。
還有意思的是，2016年，杭州市完成固定資產投資5842.42億元，增長5.1%。其中，完成房地產開發投資2606.41億元，增長5.4%。房地產投資占比44.6%，比蘇州的房地產投資超過38%還要高一點。詳見《寫完蘇州樓市，我對中國經濟更擔憂瞭|特超大城房價的隱秘世界⑧》，3月13日。
看瞭上述數據， 杠桿遊戲 （ID：ZhangYinyin0903）沒有什麼說的。房價怎麼上去的，全社加杠桿，包括傢庭杠桿率快速上升，如何穩中有降，太迫切瞭。
最近，外界不都在說資產證券化，做大分母，去杠桿麼。
希望分母可靠。扯遠瞭。
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